Le parcours d'acquisition
dans l'immobilier neuf.

Dans la plupart des cas en VEFA VEFA — Vente en État Futur d'Achèvement Achat d'un logement neuf sur plan, livré dans 12-30 mois. Frais de notaire réduits (~2,5 % vs 8 % dans l'ancien), garanties 1/2/10 ans, paiement échelonné selon avancement des travaux (article R.261-14 du Code de la construction). , vous achetez sur plan — l'immeuble n'existe pas encore. Vous voyez la plaquette commerciale, les plans 2D du lot, les images de synthèse, parfois une maquette ou un appartement témoin.

Pas de visite physique de votre futur logement à cette étape : le chantier n'est pas commencé, ou en est aux fondations. Une visite cloisonnée sera organisée 3 à 6 mois avant la livraison, suivie de la visite de réception le jour de la remise des clés.

Sources : Service-Public.gouv.fr — Acte de vente VEFA ↗

Vous signez un contrat de réservation CRP — Contrat de Réservation Préliminaire Avant-contrat signé en premier, avant l'acte authentique. Il vous réserve le lot, fixe le prix et déclenche le délai de rétractation de 10 jours (loi SRU). Encadré par l'article L261-15 du Code de la construction. Service-Public.gouv.fr — Contrat de réservation VEFA ↗ (ou « contrat préliminaire », art. L261-15 du Code de la construction). Un dépôt de garantie est séquestré chez le notaire ou en compte bloqué : 5 % si livraison dans l'année, 2 % si dans les 2 ans, 0 % au-delà.

Le dépôt vous revient intégralement si vous renoncez dans les cas prévus par la loi (rétractation, non-obtention de prêt, modification du projet, etc.).

Sources : Service-Public.gouv.fr — Contrat de réservation VEFA ↗ · Code de la construction, art. L261-15

À réception du contrat de réservation signé en recommandé, vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter sans avoir à motiver votre décision ( loi SRU SRU — Loi Solidarité et Renouvellement Urbain Loi du 13 décembre 2000 qui a notamment instauré le délai de 10 jours calendaires de rétractation au profit de l'acquéreur d'un logement neuf (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). , article L271-1 du Code de la construction).

Aucune somme ne peut vous être réclamée pendant ce délai. Le dépôt vous est restitué dans les 21 jours.

Sources : Service-Public.gouv.fr — Contrat de réservation VEFA ↗ · Code de la construction, art. L271-1

Vous montez votre dossier bancaire. Le contrat de réservation contient une clause suspensive de financement : si vous n'obtenez pas votre prêt aux conditions prévues, la vente est annulée et le dépôt vous est restitué.

PÉRIMÈTRE Nexim n'est pas IOBSP IOBSP — Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement Statut professionnel encadré par les articles L.519-1 et suivants du Code monétaire et financier. Seuls les IOBSP immatriculés à l'ORIAS peuvent présenter, comparer ou négocier des offres de crédit (courtier en crédit). Nexim n'est pas IOBSP : nous n'intermédions aucun crédit. . Toute opération de crédit doit être étudiée par votre banque ou un courtier en crédit immatriculé à l'ORIAS. Le simulateur Nexim est un estimateur indicatif de budget, pas une étude de financement.

Vous recevez l'offre de prêt de votre banque. La loi Scrivener 2 Loi Scrivener 2 Loi du 13 juillet 1979 sur le crédit immobilier. Elle impose un délai de réflexion de 11 jours minimum entre la réception d'une offre de prêt par l'emprunteur et son acceptation : vous ne pouvez pas signer l'offre avant le 11ᵉ jour. vous impose un délai légal de réflexion de 11 jours minimum avant de l'accepter — vous ne pouvez pas signer avant le 11ᵉ jour.

L'offre est valable 30 jours. À l'acceptation, vous renvoyez l'offre signée et datée à votre banque.

PÉRIMÈTRE Les conditions de votre prêt (taux, durée, garanties) sont fixées par votre établissement bancaire. Nexim n'intermédie aucun crédit.

Vous signez l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement chez le notaire. La propriété vous est transférée au fur et à mesure de la construction, et la garantie financière d'achèvement (GFA) GFA — Garantie Financière d'Achèvement Garantie obligatoire en VEFA. Si le promoteur fait défaut pendant la construction, un garant (banque ou assureur) prend le relais financier pour faire terminer l'immeuble. Vous n'avez aucune avance à verser au-delà des plafonds R.261-14. sécurise votre opération si le promoteur fait défaut.

Premier appel de fonds important à cette étape : environ 30 % du prix typiquement (souvent les fondations sont déjà bien avancées au moment de la signature). Frais de notaire en neuf : 2 à 3 % du prix (contre 7 à 8 % dans l'ancien).

Sources : Service-Public.gouv.fr — Acte de vente VEFA ↗

L'article R.261-14 du Code de la construction R.261-14 CCH — Plafonds des appels de fonds VEFA Article du Code de la Construction qui fixe les plafonds cumulés maximums que le promoteur peut appeler à chaque stade du chantier : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, 5 % à la livraison. Le promoteur fixe son propre rythme d'appels dans la limite de ces plafonds. Article R.261-14 CCH ↗ fixe les plafonds cumulés maximums que le promoteur peut appeler : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau Hors d'eau Étape du chantier où le gros œuvre, la charpente et la couverture sont posés. À partir de ce stade, la pluie ne rentre plus dans le bâtiment. Plafond d'appel de fonds : 70 % du prix. , 95 % à l'achèvement de l'immeuble (après hors d'air Hors d'air Étape qui suit le hors d'eau : les menuiseries extérieures (fenêtres, baies, portes d'entrée) sont posées. L'enveloppe du bâtiment devient étanche à l'air. Les travaux de second œuvre intérieurs peuvent commencer. + second œuvre), 5 % à la livraison.

En pratique : le promoteur fixe son propre calendrier dans la limite de ces plafonds. Vous recevez des appels de fonds réguliers (généralement tous les 2 à 3 mois), justifiés par un certificat de l'architecte attestant de l'avancement réel.

Votre banque débloque les fonds au fur et à mesure ; vous payez des intérêts intercalaires Intérêts intercalaires Intérêts versés à votre banque pendant la construction, calculés uniquement sur la part du prêt déjà débloquée à chaque appel de fonds. Ils s'arrêtent à la mise à disposition complète du prêt (souvent à la livraison). sur la part déjà débloquée pendant la construction.

Vous visitez votre logement avec le promoteur et signez le procès-verbal de livraison. Vous consignez les réserves (défauts de finition, équipements manquants, etc.).

Solde de 5 % exigé à la livraison. En cas de réserves, ces 5 % peuvent être consignés à la Caisse des dépôts jusqu'à la levée des défauts.

Vous disposez d'1 mois après la livraison pour signaler par lettre recommandée tout vice apparent non détecté le jour J.

Sources : Service-Public.gouv.fr — Livraison VEFA ↗

Garantie de parfait achèvement GPA — Garantie de Parfait Achèvement Garantie d'un an à compter de la livraison qui oblige le promoteur à réparer tous les désordres signalés pendant cette première année, y compris ceux indiqués dans les réserves du procès-verbal. Service-Public.gouv.fr — Garanties après réception ↗ (1 an) : le promoteur répare tous les désordres signalés pendant la première année, y compris ceux indiqués dans les réserves du procès-verbal de livraison.

Garantie biennale Garantie biennale de bon fonctionnement Garantie de 2 ans à compter de la livraison. Elle couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti (volets roulants, chaudière individuelle, robinetterie, etc.). (2 ans) : couvre les éléments d'équipement dissociables (volets roulants, chaudière individuelle, robinetterie, etc.).

Garantie d'isolation phonique Garantie d'isolation phonique Garantie d'1 an à compter de la prise de possession portant sur le respect des seuils acoustiques NRA. En cas de défaut d'isolation, vous devez signaler par lettre recommandée avec accusé de réception dans l'année qui suit la livraison. (1 an) : le logement neuf doit respecter les seuils acoustiques fixés par la NRA NRA — Nouvelle Réglementation Acoustique Ensemble des règles techniques fixant les seuils minimaux d'isolation phonique entre logements et vis-à-vis de l'extérieur dans les bâtiments d'habitation neufs (arrêté du 30 juin 1999, actualisé). . Le promoteur vous remet une attestation de conformité acoustique Attestation de conformité acoustique Document remis par le promoteur en fin de chantier attestant que les seuils acoustiques (NRA) sont respectés. Obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2013 (décret 2011-604 + arrêté du 27 novembre 2012). Mesures sur site obligatoires pour toute opération depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 (arrêté du 26 décembre 2023). délivrée par un bureau de contrôle agréé. En cas de non-conformité, vous signalez par lettre recommandée avec AR dans l'année qui suit la livraison.

Garantie décennale Garantie décennale Garantie de 10 ans à compter de la livraison (article 1792 du Code civil). Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. (10 ans) : couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et suivants du Code civil).

Garantie financière d'achèvement (GFA) GFA — Garantie Financière d'Achèvement Garantie obligatoire en VEFA. Si le promoteur fait défaut pendant la construction, un garant (banque ou assureur) prend le relais financier pour faire terminer l'immeuble. Vous n'avez aucune avance à verser au-delà des plafonds R.261-14. : si le promoteur fait défaut pendant le chantier, un garant (banque ou assureur) prend le relais pour finir l'immeuble.

Sources : Service-Public.gouv.fr — Garanties après réception ↗ · Code civil, art. 1792 · Décret 2011-604 + arrêté du 27 novembre 2012 + arrêté du 26 décembre 2023 (attestation acoustique)