Qu'est-ce que le PTZ et qui peut en bénéficier ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts accordé par l'État pour financer une partie de l'acquisition d'une résidence principale. Il n'est pas accordé sous condition d'apport, mais sous condition de ressources et de statut primo-accédant : il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédant l'offre de prêt (article L31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation).

En 2026, le PTZ couvre une partie du coût total du logement (de 10 à 50 % selon la situation), le reste étant financé par un prêt principal classique et/ou un apport personnel.

Élargissement du 1^er avril 2025

Le PTZ a été profondément élargi à compter du 1^er avril 2025, jusqu'au 31 décembre 2027 : couverture territoriale étendue à toute la France (avant : zones A bis, A et B1 uniquement), réintégration de la maison individuelle (avec quotité réduite). La fiche synthèse ci-dessous résume les chiffres clés.

Le « pic » de mensualité en Phase 2 — point d'attention

En VEFA, la superposition prêt principal + PTZ produit un « pic » de mensualité en Phase 2 (au moment où le PTZ démarre son amortissement après le différé). C'est ce pic qui sert de base au respect de la règle HCSF 35 % par la banque. Beaucoup d'établissements proposent un montage lissé qui étale différemment le capital du prêt principal pour obtenir une mensualité totale constante sur toute la durée — à demander explicitement à votre banque ou courtier.

Pour comprendre comment ce pic interagit avec votre capacité d'emprunt globale, lisez notre article complémentaire : Capacité d'emprunt et règle HCSF 35 %.

Vérifier votre éligibilité PTZ en pratique

1. Vérifier que vous êtes primo-accédant (pas propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans).
2. Récupérer votre RFR N-2 (ligne 25 de l'avis d'imposition).
3. Compter votre nombre de personnes dans le foyer fiscal.
4. Identifier la zone géographique du logement visé (A bis, A, B1, B2, C).
5. Croiser avec les plafonds officiels 2026 pour déterminer la tranche applicable.

Le simulateur Nexim automatise ce calcul : à partir de vos inputs, il vous donne immédiatement la quotité PTZ applicable, la mensualité résultante sur le prêt principal, et l'enveloppe d'achat compatible avec la règle HCSF 35 %.

Limites et points d'attention

• PTZ ≠ apport personnel : la banque exige un apport pour couvrir frais de notaire et garantie. Le PTZ ne dispense pas d'apport.
• Engagement de résidence principale : le bien doit être occupé comme résidence principale au moins 6 ans (sauf dérogations légales). Changement d'usage = remboursement anticipé du PTZ.
• Pas de cumul avec dispositifs locatifs : strictement réservé à la résidence principale, pas de Jeanbrun, Denormandie ou LMNP sur le même bien.
• RFR N-2 : si vos revenus ont changé récemment, l'éligibilité dépend du RFR N-2, pas de la situation actuelle. Parfois favorable, parfois pas.

FAQ

Qui peut bénéficier du PTZ en 2026 ?

Le PTZ est ouvert aux primo-accédants : personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les 2 années précédant l'offre de prêt. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est accessible sur tout le territoire français pour tous les logements neufs (collectif et individuel), jusqu'au 31 décembre 2027. Les revenus du foyer doivent respecter des plafonds variant selon la zone (A bis, A, B1, B2, C) et la composition du foyer.

Quelles sont les 4 tranches de revenus du PTZ en 2026 ?

Le PTZ 2026 distingue 4 tranches de revenus, de la tranche 1 (revenus les plus modestes) à la tranche 4 (plafond haut). À chaque tranche correspond une quotité finançable : 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4 pour un logement collectif. Les plafonds de revenus exacts dépendent de la zone géographique et du nombre de personnes du foyer.

Quelle quotité PTZ en logement collectif vs individuel en 2026 ?

Logement collectif (appartement) : quotité de 20 % à 50 % du coût total selon la tranche. Logement individuel (maison) : quotité réduite de 10 % à 30 %. L'élargissement du 1er avril 2025 a réintégré la maison individuelle dans le PTZ (auparavant exclue), mais à un niveau de quotité moindre que le collectif.

Quelle est la durée de remboursement du PTZ par tranche ?

Le PTZ comprend un différé (capital non remboursé) suivi d'une période d'amortissement. Tranche 1 : 10 ans de différé + 15 ans d'amortissement (total 25 ans). Tranche 2 : 8 + 12 ans. Tranche 3 : 2 + 13 ans. Tranche 4 : pas de différé, amortissement direct. Cette structure permet aux ménages les plus modestes de commencer à rembourser le PTZ une fois leur prêt principal allégé.

Le PTZ est-il cumulable avec la TVA réduite à 5,5 % ?

Oui. Le PTZ est cumulable avec la TVA à taux réduit de 5,5 % applicable aux logements neufs situés en zone ANRU ou en quartier prioritaire de la ville (QPV). Cette TVA réduite remplace la TVA normale à 20 %, soit environ 12 % d'économie sur le prix de vente TTC. Cumul intéressant pour les primo-accédants visant ces zones.

Comment calculer son éligibilité PTZ en 2026 ?

L'éligibilité PTZ se vérifie sur le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 (avis d'imposition de l'année précédente). Ce RFR est comparé au plafond de la zone du logement et de la composition du foyer. Le simulateur Nexim calcule automatiquement la tranche PTZ applicable à partir de votre RFR, foyer fiscal et zone géographique.

Sources officielles

Sources citées dans la fiche synthèse Nexim ci-dessus, complétées par :

• Service-Public.gouv.fr — Prêt à Taux Zéro (fiche F10871)
• Légifrance — Code de la construction, art. L31-10-1 et suivants
• ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)